Por que a inadimplência é um grande problema para os condomínios?

Dr João Paulo Rossi Paschoal*

A escolha da vida em condomínio é a opção pela convivência em comunidade. Uma comunidade com farta regulamentação legal (Código Civil, Convenção de Condomínio e Regimento Interno) e de dinâmica democrática.

Uma comunidade que pode ser formada por pessoas de diferentes perfis, origens e níveis econômicos. Porém, os condôminos encontram a identidade e união no interesse em manter o empreendimento imobiliário em boas condições, para o pleno atendimento de sua finalidade (comercial, residencial, misto, etc.), bem como para preservação do valor de mercado da unidade autônoma.

Com o propósito de viabilizar a satisfação de tal necessidade é que o legislador relacionou como o primeiro e mais importante dever do condômino o de “contribuir para as despesas do condomínio na proporção das suas frações ideais, salvo disposição em contrário na convenção” (art. 1.336, I, do Código Civil).

Trata-se de um dever fundamental do condômino porque o condomínio edilício é uma entidade frágil e vulnerável, que na maioria dos casos depende exclusivamente do aporte que é feito mensalmente por cada um dos seus membros, por meio do pagamento da sua cota parte do rateio das despesas comuns.

E as sanções legais decorrentes da falta de pagamento não costumam causar grande temor aos inadimplentes, a saber, multa moratória (2%), juros moratórios (1% ao mês) e correção monetária, principalmente na atual conjuntura de grave crise econômica que o Brasil atravessa. Somem-se tais aspectos ao longo andamento que costumam ter as ações judiciais, que frustram a perspectiva de rápida recuperação dos valores devidos pelos inadimplentes.

Se diz que o condomínio é frágil, pois sequer é pessoa jurídica, sendo um “ente despersonalizado”. Ademais, diferentemente das empresas, o condomínio não visa e nem tem lucro, mas apenas divisão de despesas entre condôminos. Com efeito, como “o maná não cai do céu” para os condomínios, é de alta relevância que a inadimplência seja alvo de atenção, controle e correção. Do contrário, a falta de pagamento dos rateios será fonte de insatisfação entre os condôminos adimplentes, que serão forçados a cobrir os valores faltantes, até que o montante da inadimplência seja recuperado. Outra repercussão negativa da inadimplência é que, a depender da sua proporção, os serviços comuns são comprometidos por cortes orçamentários, cancelamento ou troca de contratos de prestação de serviços e de fornecedores, ocasionando maior precariedade na vida condominial.

Deste modo, muito mais que o temor de vir a sofrer as decorrências legais da inadimplência, deveriam os condôminos, sensibilizados pelo estilo de vida em comunidade, que requer maior solidariedade, boa-fé e cooperação entre todos os seus componentes, terem como prioridade o correto pagamento das suas contribuições condominiais, de forma a assegurar o bem-estar coletivo e individual.

Em artigos futuros voltarei a tratar de questões referentes ao controle da inadimplência, com sugestões amparadas na legislação, bem como outras que devem ser evitadas, posto que aventureiras.

* Advogado, mestre em direito pela PUC/SP, especialista em direito civil e direito Imobiliário, docente da UNISECOVI-SP e da UNINOVE, Membro da Comissão Especial de Direito Condominial da OAB/SP e da Comissão de Direito Imobiliário da Subseção de Pinheiros da OAB/SP. joaopaulorp@gmail.com